供地两集中政策的影响分析及相关建议

近期，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求对22个重点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙）的宅地出让实行集中发布出让公告、集中组织出让活动（又称供地“两集中”）。集中发布出让公告，即原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动，即同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

据中指院数据，2020年上述22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重12.2%。2020年百强前三十企业在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。从具体企业的拿地规模来看，2020年，保利发展在22城拿地金额最高，达到1300亿元，万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超900亿；从具体企业的22城拿地金额占比来看，滨江集团最高达到94.7%，远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%，这些企业在22城战略布局较为集中，未来将成为22城的重要参与者。从具体城市拿地金额来看，2020年，百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高，达到1881亿元，占其在22城总拿地金额12.8%；在北京、苏州、广州、上海等城 ……此处隐藏1340个字…… 格。对房企来讲，一方面，面对单次大量供地，需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，还需要投拓人员更加高效的分析能力；另一方面，集中供地可能打乱市场现有周期，以往企业通过研判城市运行周期，可实现逆周期拿地，而22城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。此外，土地集中出让也意味着房企在同一城市固定三个时间面临着多块土地的集中供应，具备更好更精准现金流匹配能力和融资能力的房企才会有机会。同时，新政对房企的开发和营销策划能力也提出了挑战，集中供地会带来6到8个月后的集中上市，阶段性脉冲式集中供地，必然带来同一个市场短期内待售项目的集中上市，容易造成市场波动，对开发企业的开发和营销能力也提出了更高要求。而规模效应和融资困难也将进一步加剧中小房企的负担。相关建议：上述22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市，密切关注下一步各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，对竞争环境进行精准研判，合理安排投拓计划。此外，集中拿地资金压力较大，同一时间段操作数个项目，对经营人员提出了很高的要求，建议房企加大合作，分散项目风险和资金压力，如与险资、基金、信托等金融机构共同构建资金计划介入片区开发，探索新的投资模式。对于22城之外的投资机会，特别是城市群的一些潜力城市，也必须不能错过。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。