商业房产出租方及承租方对租赁合同风险管控分析

商业房产租赁不同于普通住宅租赁，作为商业房产出租方，在签订租赁合同时应重点关注哪些风险点，如何通过制定合同条款来规避可能存在的法律风险，将是本文讨论的重点。同时集团公司在开展业务过程中会以承租人身份租赁办公用房、用楼，身份的转换，作为承租方在签订房屋租赁合同中需注意哪些风险，也将予以说明。

一、商业楼盘的出租方应重点关注及把控的合同内容

（一）对承租方进行房屋装修的限制性约定

实践中，因承租方的装修改造而给目标房产、出租方造成损害的情况并不少见，因装修而产生的纠纷也时有发生，作为出租方，应重点关注租赁合同中承租方房屋装修的条款内容，明确对于承租方装修改造的限制性约定：

1.装修前承租方必须办理相关手续

合同中应明确承租方在进场装修前必须办理相关手续，包括：足额缴纳保证金、首期租金、物业费及装修押金；向出租方提交装修方案，并经出租方或其它政府相关部门许可。如需对房屋或其装修、设备和设施进行增建、分割或改建，必须经出租方书面许可，如需经政府主管部门书面批准的，还必须取得相应的批准文件。

2.装修必须在规定期限内完成

合同中应明确承租方的装修期限，这样约定可督促承租方尽快完成装修，避免对其他待租房产、物业或已出租入住的商户造成影响，也便于楼盘物业统一管理。

3.对具体装修事项必须进行要求及限制

承租方的装修改造规模会对承租房屋产生影响，因此出租方在租赁合同中应对具体装修事项进行要求及限制：

(1) 承租方进行房屋增建、分割或改建的工作，必须由出租方认可的具有相应资质的工程承包商进行；(2) 承租方进行的任何装修工作应符合出租方提供的“装修指南”要求并根据&ld ……此处隐藏5540个字…… >3.在租赁房产尚有租户使用，出租方要求承租方必须先签订租赁合同的情况下，承租方应在合同中明确，原有租赁合同租期届满，租赁房产空置后，出租方应和承租方共同对房产进行现场检查核实，出租方应对承租方提出的问题及房产合理化整改要求予以解答或整改处理，如出租方无法确保租赁房产达到合理化使用标准状态，承租方可解除合同，并要求出租方全额退还其已支付费用。

(三) 关注出租方延期交房的违约责任

租赁合同中应明确出租方逾期交房的违约责任。每逾期一日，出租方应按年租金0.3-0.5‰/日向承租方支付违约金，逾期交房达到30日的，承租方可终止租赁合同，除要求出租方返还全部承租方已缴纳的费用外，还可要求其承担一定额度的违约金，违约金具体约定可双方进行协商。

(四)关注房屋内应属于出租方维修维护部分的约定

虽然房产出租后由承租方实际使用，但房屋内由出租方提供的内部附属设施有损坏或故障，维修责任及费用应由出租方承担，这就需要在租赁合同的附件中明确由出租方提供的全附属设施内容，并明确在承租方通知出租方进行维修，出租方明确拒绝或限定时间内不予处理，承租方可自行维修，产生费用由出租方承担，并可在下期租金中予以扣减。

(五) 关注租赁期间出租方出卖、赠与房产等的处理问题

实践中，经常会出现房产租赁期内，出租方将房产买卖或赠与他人，虽然买卖不破租赁，但如不在租赁合同中对此部分内容进行约定，则很可能使承租方权益受到一定损害，因此，租赁合同中，可约定：

1.租期届满前，出租方将房产进行买卖交易或赠与他人的，应书面通知承租方，该房屋的购买人或受让人应与承租方签订主体变更合同并继续履行本合同。

2.同等条件下，承租方对该房产应享有优先购买权。