工程造价在房地产评估中的运用探索

李万清

【摘要】在进行诸多房地产项目的评估时，使用不同的方法来模拟房地产价格的形成，但是总会受到市场、政策、估价路径等多种因素的影响，造成评估结果的不够精确。本篇文章重点研究分析在房地产评估中，几种比较常见的评估方法，并重点分析影响评估的因素，最后详细地分析工程造价在房地产评估中的方法运用。

【关键词】房地产评估；工程造价；评估方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.209

在房地产评估时，会受到国家地产行业的政策、评估方法、技术等多种因素的影响。如果选择的调查方式、评估方法不合理，那么就会影响到评估的结果，从而影响到地产公司项目开发建设；如果能完整收集市场造价信息、合理选用定额标准并进行准确测算，使用造价评估方法定能大幅提高其评估的精准度。

1、房地产评估常见方法

1.1比较法

这种方法首先要进行大量的市场信息收集，也就是要在相似案例之间进行直接对比，这就要求相关的案例具有可比性，并且搜集到足够丰富的案例。运用各种方法进行通知，因房地产评估师，要特别注意区分实物、区位、权益、交易等相关情况的分析和辨别，还要兼顾区域位置、容积率、使用年限、交易日期等具体的影响因素。要通过全面考量所有影响因素和指标，将这些参照物、技术参数进行全面的整理和汇总。这种方法的本质上就是直接对比，在市场环境中评估相应的资产，同时要兼顾单项资产的特殊情况，既可以有较强的参考价值，也可以较为真实、准确地反映出该项资产的实际的市场交易价格。

应用比较法主要是适用于项目交易量较大，房价比较稳定的状况，在使用该方法时，项目开发商会根据 ……此处隐藏3239个字…… 精确性。如评估工业厂房，使用统一安装的成本评估，但非标准的厂房安装并不符合实际合理的标准成本，那么就很难获得非标准厂房的安装成本信息数据[3]。

3.2工程造价法评估

在房地产项目的评估时，造价法和成本法的评估流程内容比较类似，但是这两种方法也存在着极大的差异。通常情况下，房地产项目评估所应用成本法要以标准成本作为基础，使用造价法只是针对特定项目工程，这样才能够按照标准成本来进行测算。在应用造价的方法计算，要根据外部件的市场波动状况，来对材料价格做出灵活地调整，要使项目的造价与实际建设情况相匹配。在评估中，要考虑到项目工程的类型不同，以及合同价格受到约束条件也不相同，同条件下，也会对造价起到一定的约束控制作用，会最终影响到项目评估的结果。当前我国大力推动公共造价清单模式的应用，要求每个项目税金和其他的运营费用都需要标准，在计价清单之上，项目清单定额都要由政府来发放，结合不同地区计价定额方式不同，进而促使不同市场条件的衔接。

结语：

在房地产项目评估中，使用的造价方法，会进一步提升房地产项目评估的精确性，但受到一些房地产市场影响因素。根据房地产项目市场调节实际状况，来灵活地选择评估方法和计算方式，以此才能够保证评估结果精准度更高。

参考文献：

[1]叶其双，钟木寿.工程造价在房地产评估中的运用[J].商讯，2020.

[2]杨晓东.房地产评估中工程造价的运用[J].中国房地产业，2019，000（012）：249.

[3]谭志荣.工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业，2019，000（010）：222.