国企主导城市更新项目前期工作政策梳理及该形势下民营企业介入模式

前言

一、 随着大湾区城市化进程不断加快，城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺，城市更新成为大湾区房地产领域的新趋势。自2019年以来，随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。

二、城市更新态势的日益火爆，目前各大民营房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。但随着城市更新项目的推进，城市更新项目尤其是旧村庄改造项目规模大、改造难度高、涉及面广等问题带来的政府监管压力也与日俱增。以广州市为例，广州市和部分区政府、区职能部门连续出台了三旧改造相关政策，在加快推进旧城镇、旧村庄、旧厂房改造的同时，也在政策层面上鼓励国有企业尤其是区属国有企业介入、主导城市更新项目的前期工作。

三、以广州市为例，从政策层面上，目前广州市各区对国有企业参与城市更新的政策规定有一定差异，从实操层面来看，政府层面鼓励国有企业尤其是区属国有企业介入甚至主导城市更新项目的前期工作，考虑到城市更新项目尤其是旧村庄改造项目的复杂性，笔者认为民营房企如果未能介入到城市更新项目前期工作，未能在前期工作中尤其是招商阶段施加影响增加项目摘牌几率的话，将陷入二级招拍挂拿地的相同困境。

有鉴于此，在国有企业介入、主导城市更新项目前期工作的形势下，民营企业如何介入到城市更新项目前期工作中去，是一个值得探讨的问题。本文以广州区域为例，对目前广州市各区对国有企业参与城市更新的政策进行梳理，并就国有企业介入城市更新项目前期工作形势下的民营房企介入城市更新项目的模式进行分析，以供各位读者参考。

广州各区 ……此处隐藏6266个字…… 民营企业的沟通和公关能力有较高要求。

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国企战略伙伴或顾问模式

具体操作与村集体顾问模式大致类似，即民营企业可通过与区属国企达成合作关系，在国企推进城市更新项目前期工作过程中，作为国企的战略伙伴或顾问的形式协助国企完成旧村改造前期工作，参与到招商阶段招商方案和改造方案的制定，通过国企与村集体的相关工作施加己方影响。但是，该模式与委托管理模式相比，民营企业可参与的前期工作范围和深度均相对有限，无法深入参与项目前期工作，对村集体和项目后续推进可施加的影响均较为有限。

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招商阶段深度合作

区属国企在前期阶段对旧改项目有相对较强的控制权，对村集体相关情况了解较后续进入的民营企业相比具有更强的优势，考虑到目前各区的相关规定并未禁止国企作为主体直接参与正式合作企业竞拍，笔者认为招商阶段拟投标民营企业与国企可进行一定程度的合作，如在城市更新项目招商阶段，可以通过股权让渡、权益让渡或委托顾问等形式，积极邀请国企作为咨询顾问等形式参与招商阶段相关工作或直接与承担前期工作的区属国企深度合作，成立联合体的形式报名参拍，通过国企的企业背景和前期介入优势提高摘牌几率。

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