城市更新项目开发模式和投融资模式

所谓“城市更新”是指对特定城市中某一老旧的区域（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行更注重城市品质和内涵提升的升级改造。

城市更新的开发模式主要有三种类型，即政府主导型、政府主导下的开发商参与型和开发商主导型。

1、政府型

是指在城市更新项目开发由政府政府直接组织，掌握控制权。政府通常负责规划、提供政策指引，由政府建设部门与承担更新任务的国有企业签订土地开发合同。政府作为甲方，确定改造范围，规定改造期限，办理划拨用地手续，筹集所需的全部资金，负责协调在更新项目地段内各单位之间的关系，帮助乙方解决开发过程中的有关问题，监督检查规划的开发实施和竣工验收。开发企业作为乙方，按照规划要求，负责拆迁安置工作，组织各种楼宇公共服务设施的建设。

2、政府主导下的开发商参与型

是指城市更新项目开发由政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好的资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或是分片区由不同的开发商完成。

3、开发商主导型

是指在城市更新项目开发过程中政府通过出让用地红线，由开发商按规划要求负责项目的拆迁、安置、建设的一种商业行为，是一种完全的市场化运作方式。更新过程中政府不参与，发展商可根据自身利益去进行房地产开发。

完全依靠政府或市场导向的政策合理解决城市更新问题是困难的，因为现代城市不是某个人或某个集团的城市，而是“个人、家庭、社区 ……此处隐藏5313个字…… 或项目转让等，其中重点就是后端银行拆迁贷资金放款后的贷款置换。根据我们从事更新项目前融的经验，前融进入退出阶段后最主要的贷款置换来源是银行的更新贷或拆迁贷，其他就是一些资管机构的更新贷款亦或是非金不良类的融资产品。

（3）利益分配

利益分配阶段也是政府、原权利人和市场三者之间的利益博弈环节，核心部分为地价计收和地价补缴。

在广州城市更新中，全面改造涉及补缴地价的有以下两类情况：旧厂房自行 造（工改工、工改商、工改新产业、科改科、教改教、医改医、体改体），每一类的改造方式和产业类型都有不同的补缴地价的方式；旧厂房自行改造与政府收储相结合。这种情况下，政府按照相关标准回收部分权属用地，并给予产权人相应的补偿；产权人可以对剩余的非商品住宅规划用地进行自行改造、协议出让（建筑面积按照不同区域的要求进行差别化计算）。

在深圳城市更新中，对深圳城市更新地价计收做出了详细规定，主要有:（1）历史用地处置 。对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权、使用期限以公告基准地价标准的 110％计收地价（其中的 10％为对历史用地行为的处理）。对于旧工业区综合整治类增加生产经营性建筑面积的项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为 30 年；（2）简化城市更新地价体系。整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于 30％，余款 1 年内交清。